Одним из самых сложных видов экспертиз является раздел помещений и выдел доли в натуре. Здесь надо учитывать несколько факторов:

1. Само по себе арифметическое деление площади на количество долей не дает понимание возможности выдела доли в натуре, поскольку для использования помещения оно должно быть обособлено и изолировано.
Это следует из Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 25.12.2023) «О государственной регистрации недвижимости «Статья 26. «Основания и сроки приостановления осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав по решению государственного регистратора прав» п. 34 в ред. Федерального закона от 30.04.2021 N 120-ФЗ)
«34) жилое помещение не изолировано и не обособлено или нежилое помещение не обособлено от других помещений в здании или сооружении;»
В ПИСЬМЕ от 24 февраля 2014 г. N Д23и-501МИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ указано:
«……..При этом в законодательстве отсутствуют определения понятий «изолированность» и «обособленность» помещения. Вместе с тем исходя из комплексного анализа норм законодательства, по мнению Департамента недвижимости, можно сделать вывод, что помещение считается:
обособленным, если оно отграничено от остального объема здания (сооружения) строительными конструкциями;
изолированным, если оно отграничено от остального объема здания (сооружения) строительными конструкциями, имеет отдельный вход и не используется для доступа в иное помещение.

2. Таким образом, при выделе доли или разделе помещений, необходимо исходить из возможности создания изолированных и обособленных помещений, а не из точной арифметики площадей, согласно долям. Необходимо также учитывать и возможность создания индивидуальных входов и выходов, а также компенсации за устройство дополнительных санузлов и подвода независимых инженерных коммуникаций с узлами независимого учета.

3. Организация отдельных входов, подвода коммуникаций и организация кухонь и санузлов, а также иных помещений по необходимости, требует производства неких строительных работ, которые следует предусматривать без необходимости производства реконструкции помещений. Необходимо учитывать предотвращение повреждения здания.

4. Иногда необходимо создавать независимые входы на вышележащие этажи, что может требовать разборки перекрытий для установки лестницы, но устройство лестницы тут же вызовет и резкое уменьшение площади здания, что также надо учитывать в расчетах.

5. Однако, надо учитывать что при устройстве новой внутренней лестницы часто возникает также угроза безопасной работе несущих и ограждающих конструкций, поскольку возникает разрушение несущей арматуры в плитах перекрытия, дополнительные нагрузки от опирания лестниц на перекрытия, иногда нарушается совместная работа конструктивных элементов, поскольку устраиваемые проемы разрезают конструкцию, но тогда необходимо обосновать расчетами подобные действия..

6. При этом в счет уменьшения площадей при неравном разделе необходимо учесть расходы каждой из сторон и соответственно рассчитать их, чтобы каждая из сторон получила справедливую компенсацию.

7. Часто бывает, что помещения имеют только один вход и один выход, а сделать еще один, например, в многоквартирных домах бывает невозможно, и тогда либо расширять проем на две двери и городить коридор, или соглашаться с невозможностью выдела в натуре, без организации помещений общего пользования, что, по сути, ведет к потере части помещений из обособленной доли каждого собственника.

8. И последнее на что хотел обратить внимание, что по практике Росреестр очень неохотно регистрирует помещения, образуемые при разделе и расположенные над разными собственниками в нежилых помещениях. Мне кажется, что это объясняется тем, что тогда земля под объектом имеет несколько неопределенный статус, поскольку над одним и тем же участком земли расположены помещения разных собственников, и тогда снова возникает общедолевая собственность, от которой собственники пытались уйти выделом доли в натуре.

9. Таким образом, при выделе в натуре нежилых помещений следует стремиться, чтобы помещения каждого собственника располагались друг над другом и располагались на обособленной части земельного участка без проекции на участок, над которым будут располагаться помещения другого собственника