Часто в судебных процессах возникает вопрос об оценке рыночной стоимости какого-ни будь объекта недвижимого имущества. Оценка Судом часто поручается оценщикам, членам СРО оценщиков, хотя в Судебном процессе это не обязательно и часто пагубно сказывается на результатах экспертизы, поскольку они находятся под влиянием Лиц и организаций, членов этих СРО и влияющих на эти СРО.
Но в этот раз хотелось бы поговорить о самом Заключении Эксперта по оценке и дать алгоритм её понимания ещё до того, как вам захочется в неё вчитаться, так сказать, экспресс-методом.

Необходимо обратить внимание на следующее:

1. Имеет ли эксперт знания в области строительства, поскольку оценивать объект недвижимого имущества, не имея специальных знаний в данной области, сложно. При этом мне можно возразить, а как же с землёй, она же не является продуктом строительства, но земля является местом, где строят и здесь важно понимать, что даже при использовании её под сельскохозяйственные нужды, без подсобных построек не обойтись.
2. Необходимо обратить внимание на то, учитывает ли эксперт характер объекта недвижимого имущества и, соответственно, его физический износ, в случае с землей её местонахождение, плодородие и пригодность под возделывание сельхозкультур. Здесь надо отметить, что часто при оценке земли плодородие для оценщиков- это вообще что-то из области высшего знания, часто просто рассматриваются куски земли, исходя из принципа нахождения в радиусе 10-ти километров, что в корне неверно, поскольку даже рядом расположенные земельные участки могут сильно отличаться по урожайности и продуктивности. В случае дома или иного объекта капитального строительства, потребность в капитальном ремонте и пр.
3. И самое важное, надо понять, использует ли оценщик все три подхода, а именно метод замещения (затратный метод), метод сравнительных продаж (сравнительный подход) и доходный метод. Если Эксперт уклоняется от использования всех трех методов и пытается все перевести в метод сравнительных продаж, то это очень тревожный признак недостоверности и оспариваемости данного Заключения Эксперта. Это проистекает из того, что любой объект можно оценить всеми способами и их использование одновременно позволяет подтвердить каждый из них альтернативным подходом.
4. В условиях рынка, стоимость объекта определяется свободным выбором получения прибыли от него. Условно доход от его продажи, сдачи внаем (самостоятельного использования для своих целей) и его строительства, должны быть эквивалентны друг другу, иначе не будет смысла их строить или сдавать внаем, поскольку рынок при очевидной выгоде продажи перед использованием или новым строительством будет стимулировать только продажи, до тех пор пока не станет выгодно строить самому или сдавать внаем и т.д. Поскольку рынок регулирует это достаточно четко, то разница между разными подходами не будет более 10-15 %. Но если уходить от подтверждения выводов оценки одним методом другим, то это свидетельствует о низкой квалификации Эксперта и его неспособности адекватно определить рыночную стоимость объекта.

Таким образом, используя понимание зачем-таки в Законе прописаны три методы подхода к оценке, вы сможете, даже не сильно ориентируясь в том, что написал Эксперт, понять, насколько рассматриваемое вами Заключение Эксперта по оценке, обоснованно.