Очень важную роль в проведении Экспертиз имеет понимание капитальности здания и сооружения. Критерии отнесения здания к капитальным или некапитальным объектам широко обсуждаются и освещаются в специальной литературе, поскольку имеют часто решающую роль при определении понятия самостроя и прав собственности на земельный участок. Часто Эксперты, решая этот вопрос, пытаются руководствоваться некими нормативными документами, которые с течением времени меняются, и не всегда удается отследить динамику их изменения и суть этих изменений.

Для того, чтобы понять суть капитальный/не капитальный, надо понять само понятие капитальность. Капитальность происходит от понятия «Капитал». Маркс дает определение — «Капитал — это самовозрастающая стоимость». Иначе говоря, это нечто, что приносит вам деньги на вложенные деньги. Поскольку вложения денег это и здания, и сооружения, то они делятся на т.н. постоянно приносящие деньги во времени и приносящие деньги короткий промежуток времени. Для поддержания капитала, вложенного в постоянно вовлеченные в процесс воспроизводства капитала здания и сооружения, в состоянии, в котором они могут это делать, начисляются т.н. амортизационные отчисления, которые пойдут на их ремонт и техническое перевооружение. Для зданий, которые не планируется использовать долго и которые не являются определяющими для воспроизводства капитала, амортизационные отчисления не делаются, поскольку предполагается, что вместо них придется возводить иные здания или сооружения с иными характеристиками, соответственно отсюда рождается критерий и временности.

Это создало схему бухгалтерского учета зданий как капитальных и некапитальных, где первые требуют поддержания их в рабочем состоянии длительное время, а вторые подлежат сносу после выработки ими ресурса.

В условиях государственной собственности на средства производства эта схема работала безупречно. Но в условиях свободного рынка появились критерии по налогообложению частных лиц, которые теперь владеют средствами производства (воспроизводства прибавочной стоимости) и далее определения критерия по передаче прав собственности и иных вопросов, связанных с частным предпринимательством и частной собственностью. Отсюда и появился критерий капитальности и не капитальности, который коррелирует с понятием движимого или недвижимого имущества и далее критерием собственности на землю.

Далее в нормативных документах г. Москвы, появился критерий неразрывной связи с основанием, где как критерий рассматривался заглубленный фундамент и неразрывно связанные с ним несущие и ограждающие конструкции и подведенные инженерные коммуникации. Этот критерий плавно перекочевал в решения Судов и методички ряда Экспертных организаций.

Но критерий, принятый как неразрывность связи с основанием через заглубленный фундамент, в настоящее время претерпел метаморфозы и принял формы более близкие к понятиям движимое и недвижимое имущество. Давайте рассмотрим эти критерии, исходя из действующего законодательства. Гражданский Кодекс РФ сообщает, в ст.1
«10) объект капитального строительства — здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (далее — объекты незавершенного строительства), за исключением некапитальных строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного участка (замощение, покрытие и другие);
10.2) некапитальные строения, сооружения — строения, сооружения, которые не имеют прочной связи с землей и конструктивные характеристики которых позволяют осуществить их перемещение и (или) демонтаж и последующую сборку без несоразмерного ущерба назначению и без изменения основных характеристик строений, сооружений (в том числе киосков, навесов и других подобных строений, сооружений);»

Как мы видим, критерий заглубленного фундамента уже никак не отражен, имеется просто критерий невозможности перемещения без нанесения несоразмерного ущерба, отражение понятия движимого и недвижимого имущества. При этом под решающим критерием несоразмерного ущерба прямо указывается «осуществить их перемещение и (или) демонтаж и последующую сборку без несоразмерного ущерба назначению и без изменения основных характеристик строений, сооружений».

Отсюда возникает критерий назначения, изменение основных характеристик при демонтаже и монтаже заново. Это значит, что важно понимание конструкции и материалов. Например, если здание расположено просто на твердом покрытии, например, замощении, но основные несущие и ограждающие конструкции сделаны из кирпича на растворе, то соответственно, переместить его без разбора стен не получится, но тогда возникает несоразмерность ущерба для данного здания, которое, по сути своего фундамента не имеет, но в силу несоразмерности ущерба будет относиться к объектам недвижимости. При этом надо помнить о наличии инженерных коммуникаций, таких как водоснабжение и канализация, которые являются обстоятельствами места и вслед за зданием, если они подключены к центральным сетям, не перемещаются. То есть вопрос отнесения здания к недвижимому имуществу должен решаться более обстоятельно и профессионально, а не только по наличию неких конструктивных особенностей. Здесь много зависит уже от квалификации Эксперта, его специальных знаний, и не только в строительстве. Соответственно, нельзя впадать и в другую крайность, относя это к оценочной деятельности, поскольку оценочная деятельность никак не соотносится со знанием строительной части здания, которая здесь является решающей.