Самострой
Одной из текущих новелл в области признания факта наличия самостроя (самовольного строительства в рамках Статьи 222 ГК) появился критерий отмены срока давности, как причины для его не преследования и тщетности требования о его сносе или приведения в первоначальное состояние.
Один из критериев, которыми часто оперируют при подобных исках, это изменение площади объекта в учетных материалах БТИ или кадастрового инженера, как самодостаточный факт, доказывающий наличие реконструкции объекта в рамках понятий и определений Градостроительного Кодекса РФ, который гласит (ст. 1 ч.14) «14) реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) — изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов;»
При этом, с технической точки зрения, здесь важно понимать, что изменение объекта не должно затрагивать его основные несущие и ограждающие конструкции таким образом, чтобы влиять на их безопасную работу и таким образом не влиять на его устойчивость и безопасность использования, как в целом, так и в части. В практике существует достаточно широкое и неоправданное толкование, что такое реконструкция в отрыве от этого понимания.
Коснемся очень важного вопроса: все ли площади помещений учитываются БТИ при обмере. Здесь важно понимать, и специалисты это знают, что, конечно, нет. Далее возникает резонный вопрос, а почему и из чего это следует.
Приведем простой пример: если вы откроете инструкцию по учету площадей, которую использовала ранее и использует сейчас БТИ, вы увидите, что площадь, занятая, например, печью, в учет площадей не включался, а печи раньше занимали до половины площади жилой комнаты и несущей конструкцией не являлись. Теперь вам пришлось её по разным причинам убрать (например, устроили тепловой пункт или подключились к системе центрального отопления поселка) и у вас возникает буквально из неоткуда дополнительная площадь, которая будет включена в учет, но тогда, что … теперь самострой. Конечно нет, площадь была всегда, просто в учет не включалась. То же касается и промышленных объектов, которые в связи с выносом заводов с территории Москвы, вдруг стали общественными зданиями и сооружениями с иным режимом учета площадей. Так, например, демонтировали станки и убрали инженерное оборудование и вот «из воздуха» материализуются ранее неучтенные площади, но тогда достаются архивные планы БТИ и начинаются процессы о самострое, которого не было.
Основным критерием здесь является с моей точки зрения, объём здания, пятно застройки на его высоту, что однозначно характеризует наличие или изменение самого здания и его несущих и ограждающих конструкций как в целом, так и в частности. А попытка подвести под критерий самостроя только критерий изменения площади, как мы видим, очевидно несостоятельный критерий самостроя.
Одним из критериев самовольного строительства ст. 222 ГК РФ, является угроза жизни и здоровью. Здесь надо помнить о контексте, поскольку угроза жизни и здоровью, понятие очень широкое и не всегда относится к рассматриваемому вопросу, связанному с изменением конструктива здания, при реконструкции.
Как следует из опыта участия в процессах по самострою, стороне (истцу) часто присуще желание трактовать угрозу жизни и здоровью широко, вплоть до количества огнетушителей в здании. Но как число огнетушителей характеризует наличие угрозы жизни и здоровью при изменении конструктива здания при реконструкции, неясно. Ведь количество огнетушителей можно просто увеличить или уменьшить вообще вне связи с произведенными работами. То же касается работы инженерных систем, которые являются самостоятельными системами вне несущих и ограждающих конструкций, затронутых при производстве работ по реконструкции здания. При этом, как ни парадоксально, если вам придет в голову изменить систему водоснабжения или пожарной сигнализации, или повесить пару-другую кондиционеров, то никакого самостроя не будет, и никто вам не предъявит никаких претензий, в рамках ст.222 ГК РФ.
Таким образом, к критериям угрозы жизни и здоровья, в рамках ст. 222 ГК РФ, относится само состояние несущих и ограждающих конструкций.
Исследование конструкций на предмет их угрозы жизни и здоровья описано в СП 13-102-2003, при этом нельзя применять «ГОСТ 31937-2011. Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния», для понимания этого надо просто прочитать часть первую этого стандарта «область применения», где прямо указано, что для судебной экспертизы он не применим, равно как и для гидротехнических и подземных сооружений (читай-подвалы).
Для понимания создания угрозы жизни и здоровью надо использовать критерий технического состояния, а их критических два: Недопустимое и Аварийное состояние. Если этим критериям здание и сооружение не соответствует, то и угрозу жизни и здоровью не создает. Оценку нарушений и наличия угрозы жизни и здоровью, с моей точки зрения, необходимо расценивать с точки зрения объема работ по их устранению, если перепады пола, например, или количество и размер ступеней возможно устранить в рамках капитального ремонта, то стоит это и указать.
Так же надлежит исследовать дефекты, отклонения от вертикали, трещины и разрушения несущих и ограждающих конструкций с учетом превышения нормативов от указанных в нормативно-технической документации.
Поскольку сами по себе дефекты, отклонения от вертикали или трещины, могут быть в наличии, но не свидетельствовать о наличии каких-либо угроз устойчивости или нормальной работе несущих и ограждающих конструкций.
Частным случаем появления «самостроя» является перепрофилирование зданий из производственных в общественные, и тут возникает казус, связанный с расчетами площадей в СНиП 2.09.02-85* «Производственные здания», который чаще всего действовал на момент их учета. Есть положение, согласно которому «площадь за подвесными потолками , которая предназначена для размещения инженерных коммуникаций, а также площадь предназначенная для их обслуживания, в площадь здания не включается».
В том же СНиП 2.09.02-85* указано, что «Инженерное оборудование здания — система приборов, аппаратов, машин и коммуникаций, обеспечивающая подачу и отвод жидкостей, газов, электроэнергии (водопроводное, газопроводное, отопительное, электрическое, канализационное, вентиляционное оборудования)».
С учетом того, что высота помещений производственных зданий достигает 5,5-8,0 м (иногда больше), то, по сути, в один этаж производственного здания может быть встроен второй уровень (антресоль, второй свет), который не учитывается, поскольку занят оборудованием.
Это же положение отражено в действовавшем до 2010 года СНиП 2.08.02-89* Общественные здания и сооружения (с Изменениями N 1-5)
1. Площадь этажей зданий следует измерять в пределах внутренних поверхностей наружных стен. Площадь антресолей, переходов в другие здания, остекленных веранд, галерей и балконов зрительных и других залов следует включать в общую площадь здания. Площадь многоцветных помещений следует включать в общую площадь здания в пределах только одного этажа.
2. Полезная площадь общественного здания определяется как сумма площадей всех размещаемых в нем помещений, а также балконов и антресолей в залах, фойе и т.п., за исключением лестничных клеток, лифтовых шахт, внутренних открытых лестниц и пандусов.
3*. Расчетная площадь общественных зданий определяется как сумма площадей всех размещаемых в нем помещений, за исключением коридоров, тамбуров, переходов, лестничных клеток, лифтовых шахт, внутренних открытых лестниц, а также помещений, предназначенных для размещения инженерного оборудования и инженерных сетей…»
Как только было демонтировано инженерное оборудование, в результате изменения назначения и использования помещений за ненадобностью, как используемое ранее под размещение инженерного оборудования, площадь помещений вошла в общую площадь здания, хотя прежде, при учете площади здания, не учитывалась. А далее получается некое приращение площади, которое расценивается ошибочно как самострой. Площадь ПРОИЗВОДСТВЕННЫХ ЗДАНИЙ, занятая инженерным оборудованием, в площади здания формально учитывается, но за исключением площади за потолками, по сути, второй технический этаж над имеющимся этажом, снова выводится из учета.
С 28 января 2022 года введен СП 56.13330.2021. «Свод правил. Производственные здания. СНиП 31-03-2001″ «3 Термины и определения
В настоящем своде правил использованы термины по СП 348.1325800, ГОСТ 30772, а также следующие термины с соответствующими определениями:
3.1 антресоль: Площадка внутри здания, на которой размещены помещения различного назначения (производственные, административно-бытовые или для инженерного оборудования).
3.2 вставка (встройка) в одноэтажном производственном здании: Двух- или многоэтажная часть здания, размещенная в пределах одноэтажного здания по всей его высоте и ширине (вставка) или части высоты и ширины (встройка), выделенная ограждающими конструкциями. ………….
3.5 инженерное оборудование здания: Система приборов, аппаратов, машин и коммуникаций, обеспечивающая подачу и отвод жидкостей, газов, электроэнергии (водопроводное, газопроводное, отопительное, электрическое, канализационное, вентиляционное оборудование).
Приложение А
ПРАВИЛА ОПРЕДЕЛЕНИЯ ОБЩЕЙ ПЛОЩАДИ ЗДАНИЯ, ПЛОЩАДИ ЭТАЖА В ПРЕДЕЛАХ ПОЖАРНОГО ОТСЕКА, ПЛОЩАДИ ЗАСТРОЙКИ, КОЛИЧЕСТВА ЭТАЖЕЙ И СТРОИТЕЛЬНОГО ОБЪЕМА
А.1 Общая площадь здания определяется как сумма площадей всех этажей (надземных, включая технические, цокольного и подвальных), измеренных в пределах внутренних поверхностей наружных стен (или осей крайних колонн, где нет наружных стен), тоннелей, внутренних площадок, антресолей, всех ярусов внутренних этажерок, рамп, галерей (горизонтальной проекции) и переходов в другие здания. В общую площадь здания не включаются площади технического подполья высотой менее 1,8 м до низа выступающих конструкций (в котором не требуются проходы для обслуживания коммуникаций), над подвесными потолками, проектируемыми согласно 5.1.3, а также площадок для обслуживания подкрановых путей, кранов, конвейеров, монорельсов и светильников».
«5.1.1 В производственных помещениях высота от пола до низа выступающих конструкций перекрытия (покрытия) должна быть не менее 2,2 м, высота от пола до низа выступающих частей коммуникаций и оборудования — не менее 2 м, а в местах нерегулярного прохода людей — не менее 1,8 м.
5.1.2 При необходимости въезда в здание или проезда под зданиями высота проезда должна быть не менее 4,2 м до низа конструкций, выступающих частей коммуникаций и оборудования, для пожарных автомобилей — не менее 4,5 м.
5.1.3 В зданиях и помещениях, требующих по условиям технологии поддержания в них стабильных параметров воздушной среды и размещения инженерного оборудования и коммуникаций, допускается предусматривать: подвесные (подшивные) потолки и фальшполы — когда для доступа к коммуникациям не требуется предусматривать проход для обслуживающего персонала. Для обслуживания указанных коммуникаций допускается проектировать люки и вертикальные стальные лестницы; технические этажи — когда по условиям технологии для обслуживания инженерного оборудования, коммуникаций и вспомогательных технологических устройств, размещаемых в этих этажах, требуется устройство проходов, высоту которых принимают в соответствии с 5.1.1.»
Этот нюанс необходимо учитывать и помнить при определении излишка площадей здания. Для оценки наличия невесть откуда возникших площадей и вероятности их существования ранее, предлагаю просто исходить из строительного объема здания и наличия теоретической возможности размещения уровней, пригодных для использования (более 1,8 м.) в рамках одного этажа. Тогда просто перемножением площади застройки на теоретическое количество этажей можно экспертно прикинуть теоретическую площадь здания с учетом неучтенных ранее помещений, и если эта площадь менее заявленной, стоит задуматься о их происхождении. В ином случае внимательно изучить представленную документацию, и понять, а был ли тот самострой, или все-таки существовали помещения, которые ранее были выведены из учета, но теперь в силу их использования по иному назначению в учет площадей вошедшие.
Очень важную роль при определении наличия самостроя имеет назначение здания и сооружения.
При этом надо отметить, что и капитальные здания и сооружения, согласно Градостроительному кодексу Российской Федерации, могут не иметь разрешения на строительство, если они вспомогательные.
Градостроительный кодекс Российской Федерации. Кодекс РФ от 29.12.2004 N 190-ФЗ
Статья 51. Разрешение на строительство…..
«……
17. Выдача разрешения на строительство не требуется в случае:
3) строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования;
5) иных случаях, если в соответствии с настоящим Кодексом, нормативными правовыми актами Правительства Российской Федерации, законодательством субъектов Российской Федерации о градостроительной деятельности получение разрешения на строительство не требуется.»
Понятие зданий и сооружений вспомогательного назначения, применительно, раскрыто в следующих нормативных документов:
НТП-АПК от 31.12.2003 г. N 1.10.13.001-03 «НТП-АПК 1.10.13.001-03 Нормы технологического проектирования складов твердых минеральных удобрений и химических мелиорантов»
«ЗДАНИЯ И СООРУЖЕНИЯ ВСПОМОГАТЕЛЬНОГО НАЗНАЧЕНИЯ
Комплекс объектов, обеспечивающих выполнение операций технического обслуживания; создание нормируемых санитарно-гигиенических условий работы обслуживающего персонала; энергоснабжение, водоснабжение и канализация; мероприятия пожарной безопасности и защиты окружающей среды».
НТП-АПК от 20.09.2003 г. N 1.10.13.003-03 «НТП-АПК 1.10.13.003-03 Нормы технологического проектирования складов пестицидов»
«ЗДАНИЯ И СООРУЖЕНИЯ ВСПОМОГАТЕЛЬНОГО НАЗНАЧЕНИЯ
Комплекс объектов, обеспечивающих выполнение операций по техническому обслуживанию, пожарной безопасности, созданию нормируемых санитарно-гигиенических условий работы обслуживающего персонала, энергоснабжению, водоснабжению, канализации, защите окружающей среды».
Ранее мы касались вопроса вспомогательных зданий и сооружений, которые могут быть капитальными, но не требовать разрешения на строительство или реконструкцию.
Здесь можно задать вопрос, а как это практически озвучивается и реализуется в рамках закона. И нет ли здесь очевидного противоречия между Градостроительным кодексом РФ и ст. 222 ГК РФ.
Вопрос здесь интересный и очень важно понимать его суть. А суть, с моей точки зрения, заключается в том, что ответ здесь кроется в ст. 133 (1) ГК РФ. Вспомогательность здания определяется его местом в общем комплексе. Условно, котельная в составе жилой застройки сама по себе без использования её для отопления жилых домов не имеет утилитарного значения и как самостоятельное сооружение рассматриваться не может, вместе с тем оно может рассматриваться как самостоятельное здание, но только при изъятии из него оборудования, т.е. при изменении назначения, что равнозначно его реконструкции.
При этом, котельная может быть реконструирована, но с увеличением мощности для обслуживания большего количества объектов, что равнозначно реконструкции всего комплекса зданий, увеличиваются общие параметры застройки и реконструкция котельной идет вкупе с новым строительством. При этом, для поддержания работы котельной в рамках сложившегося комплекса, это будет капитальным ремонтом, поскольку назначение и принципиальная мощность не меняется, может поменяться оборудование и уменьшится используемая под оборудование площадь здания котельной, при этом может измениться объём самого здания, но поскольку оно не является самостоятельным и конечное число обслуживаемых абонентов не меняется, то соответственно, получать разрешение на реконструкцию будет излишним.
Если предположить, что нам надо обеспечить дома теплом, но мы вынуждены заменить оборудование по причине его износа, но на то же заменить не можем, например, оно более не выпускается, то если мы, к примеру, его не получим, возникнет коллапс, старое оборудование не заменить, а новое не помещается в старое здание или требует его изменения, то тогда само здание, оказывается, подпадает под понятие реконструкция, и в результате в домах нет тепла, потому что реконструкция.
Для избегания этого абсурда и введено понятие вспомогательных сооружений, которые не меняют общих параметров комплекса зданий и находятся в составе участка имущественного комплекса, о чем важно при оценке самостроя помнить.
