Строительная экспертиза балкона жилого дома, как правило, проводится в целях:
1. Определения соответствия установленных на балконе металлопластиковых окон (оконных блоков) строительным нормам и правилам.
2. Определения причины залива (протечек) балкона.
3. Определения технического состояния и степени физического износа балконной плиты.
4. Определения назначения помещения (лоджия/балкон/веранда) квартиры в многоквартирном жилом доме.

1. При обследовании оконных блоков балконов возможны следующие дефекты:
— При проверке оконных створок на открытие и закрытие, обнаружено, что эти действия происходят с заеданием, что является нарушением ГОСТ 30674-99 «Блоки оконные из поливинилхлоридных профилей. Технические условия»:
5.8.5 Запирающие приборы должны обеспечивать надежное запирание открывающихся элементов изделий. Открывание и закрывание должно происходить легко, плавно, без заеданий. Ручки и засовы приборов не должны самопроизвольно перемещаться из положения "открыто" или "закрыто".
— Смежные створки оконных блоков имеют величину провисания друг относительно друга до 10мм, что является нарушением ГОСТ 30674-99 «Блоки оконные из поливинилхлоридных профилей. Технические условия»:
5.2.6 Провисание открывающихся элементов (створок, полотен, форточек) в собранном изделии не должно превышать 1,5 мм на 1 м ширины.
7.2.3 Провес в сопряжении смежных деталей определяют щупом как расстояние от ребра металлической линейки по ГОСТ 427, приложенной к верхней сопрягаемой поверхности, до нижней поверхности.

2. В ходе визуального обследования балкона квартиры могут быть выявлены следы потеков воды на потолке. Для определения причин протечек производится вскрытие участка потолка, прилегающего к конструкции остекления балкона. При детальном изучении конструкции узла монтажа верхнего отлива может быть установлено, что она не соответствует типовой схеме узла, при которой исключается попадание атмосферных осадков на конструкцию монтажного шва, что нарушает требования:
— ГОСТ 30971-2002 «Швы монтажные узлов примыканий оконных блоков к стеновым проемам. Общие технические условия»:
5.1.1 Монтажный шов состоит из трех слоев, которые подразделяют по основному функциональному назначению:
наружный — водоизоляционный, паропроницаемый;
центральный — теплоизоляционный;
внутренний — пароизоляционный.
Каждый из слоев монтажного шва может, кроме основных, выполнять и дополнительные функции (например, наружный слой может иметь существенное сопротивление теплопередаче), что необходимо учитывать при определении расчетных характеристик конструкции.
5.1.3 Конструкции монтажных швов должны быть устойчивы к различным эксплуатационным воздействиям: атмосферным факторам, температурно-влажностным воздействиям со стороны помещения, силовым (температурным, усадочным и др.) деформациям.
5.1.7 С наружной стороны монтажные швы могут быть защищены специальными профильными деталями: дождезащитными нащельниками, звукоизоляционными накладками и др.
5.2 Требования к наружному слою
5.2.1 Наружный слой монтажного шва должен быть водонепроницаем при дождевом воздействии при заданном (расчетном) перепаде давления между наружной и внутренней поверхностями монтажного шва.
5.3 Требования к центральному слою
5.3.1 Центральный изоляционный слой должен обеспечивать требуемое сопротивление теплопередаче монтажного шва. Величина сопротивления теплопередаче должна находиться в диапазоне значений этого показателя для стены и оконной конструкции, превышая значение сопротивления теплопередаче оконной конструкции не менее чем в два раза.
5.3.2 Заполнение монтажного шва теплоизоляционными материалами должно быть сплошным по сечению, без пустот, разрывов, щелей и переливов. Расслоения, сквозные зазоры, щели, а также раковины с наибольшим размером более 10 мм не допускаются.
5.4 Требования к внутреннему слою
5.4.3 Конструкция и материалы внутреннего слоя должны обеспечивать надежную изоляцию материалов центрального слоя от воздействия водяных паров со стороны помещения.
Пароизоляционные материалы по внутреннему контуру монтажного зазора должны быть уложены непрерывно, без пропусков, разрывов и непроклеенных участков.
должна находиться в диапазоне значений этого показателя для стены и оконной конструкции, превышая значение сопротивления теплопередаче оконной конструкции не менее чем в два раза.
5.5.3 Материалы наружного слоя должны быть стойкими к длительному атмосферному воздействию.
— ГОСТ 30674-99 «Блоки оконные из поливинилхлоридных профилей. Технические условия»:
Г.4 При проектировании и исполнении узлов примыкания должны выполняться следующие условия:
Заделка монтажных зазоров между изделиями и откосами проемов стеновых конструкций должна быть по всему периметру окна плотной, герметичной, рассчитанной на выдерживание климатических нагрузок снаружи и условий эксплуатации внутри помещений;
Конструкция узлов примыкания должна обеспечивать надежный от-вод дождевой воды и конденсата наружу. Не допускается проникновение влаги внутрь стеновых конструкций и помещений.
— ТР 105-00 «Технические рекомендации по монтажу оконных и дверных блоков из поливинилхлоридных профилей в наружных ограждающих конструкциях жилых и общественных зданий»:
1.6. При монтаже блоков следует выполнять следующие требования:
— узлы примыкания и расположение блока по глубине проема должны быть выбраны (на основе теплотехнических расчетов) такими, чтобы препятствовать образованию мостиков холода и выпадению конденсата на внутренних поверхностях стеновых проемов и оконных блоков;
— заделка монтажных стыков между оконными изделиями и откосами стеновых проемов должна быть плотной, герметичной, воздухо-, водо- и паронепроницаемой;
— герметизация стыков со стороны помещений для защиты утеплителя от увлажнения и обеспечения его долговечности должна быть более плотной, чем снаружи;
— конструкция узлов примыкания должна обеспечивать надежный отвод дождевой воды и конденсата наружу. Не допускается проникновение влаги внутрь стеновых конструкций и помещений.
3. Определение технического состояния и степени физического износа балконной плиты осуществляется на основании данных экспертно-диагностического обследования, в соответствии с действующими нормативными требованиями с целью определения возможности восстановления эксплуатационных характеристик железобетонной плиты балкона, посредством осуществления ремонтно-строительных работ, без демонтажа поврежденной конструкции.
В результате диагностического обследования балконной плиты, приводящегося строительным экспертом в соответствии с требованиями СП 13-102-2003 «Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений», могут быть выявлены следующие дефекты:
– на верхней поверхности балконной плиты — поперечные трещины, ширина раскрытия которых достигает 1мм, на нижней части конструкции балконной плиты — повреждения в виде разрушения бетона по краю;
– разрушение защитного слоя бетона по нижней части плиты;
– следы коррозии арматуры на оголившейся в результате разрушения бетона нижней конструктивной арматурной сетке плиты;
– следы разрушения арматурной сетки, служащей каркасом балконной плиты;
– повреждение и отслоение окрасочного отделочного покрытия плиты.

В зависимости от количества дефектов и степени повреждения, техническое состояние строительных конструкций балкона оценивается по категориям (см. Гл. 3 «Термины и определения» СП 13-102-2003).
На основании данных, полученных в результате диагностического обследования, техническое состояние конструкции железобетонной балконной плиты, в соответствии с положениями СП 13-102-2003, может быть оценено как недопустимое состояние, при котором снижена несущая способность и эксплуатационные характеристики и существует опасность для пребывания людей и сохранности оборудования (необходимо проведение страховочных мероприятий и усиление конструкций). Если, согласно данным таблицы 37 ВСН 53-86(р), физический износ обследуемой железобетонной балконной плиты, составит 60%, необходимо осуществить усиление плиты с восстановлением на поврежденных участках защитного слоя бетона, замену гидроизоляции, ремонт металлического ограждения и сливов. Экспертизой будут представлены рекомендуемые варианты усиления конструкций балконов.

4. Помещения лоджий квартиры в многоквартирном жилом доме
Экспертиза поэтажного плана многоквартирного жилого дома с целью определения назначения помещений квартир проводится в соответствие с ПИСЬМОМ от 25 апреля 2001 года № НМ-2161/3 ГОСУДАРСТВЕННОГО КОМИТЕТА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ПО СТРОИТЕЛЬСТВУ И ЖИЛИЩНО-КОММУНАЛЬНОМУ КОМПЛЕКСУ:
О балконах, лоджиях, верандах
«В связи с поступающими запросами по поводу использования в практике строительства и ремонта терминов "балкон", "лоджия" и "веранда" Госстрой России разъясняет.
В соответствии с данными в СниП 2.08.01-89 "Жилые здания" (приложение 1) определениями понятий "балкон", "лоджия" и "веранда" и сложившейся практикой строительства, термины "остекленная лоджия", "остекленный балкон" и "веранда" имеют следующие значения:
— верандой является встроенное или пристроенное к индивидуальному жилому дому остекленное неотапливаемое помещение, не взаимоувязанное с освещением примыкающего к ней помещения и не имеющее ограничения по глубине;
— лоджией (остекленной или не остекленной) является помещение, встроенное в жилое многоквартирное здание и имеющее ограниченную глубину, взаимоувязанную с освещением помещения, к которому она примыкает;
— остекленный балкон, как и лоджия, является частью многоэтажного жилого дома и имеет ограниченную глубину, взаимоувязанную с освещением помещения, к которому он примыкает.
Исходя из данных выше определений, ни остекленная лоджия, ни остекленный балкон не могут являться верандой».

Согласно определений СНиП 31-01-2003 Здания жилые многоквартирные:
Приложение Б
ТЕРМИНЫ И ОПРЕДЕЛЕНИЯ

На основании Приказа Минстроя России от 04.08.1998 N 37 «Об утверждении инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации»
Подсчет площадей зданий
3.37. Общая площадь квартиры определяется как сумма площадей ее помещений, встроенных шкафов, а также площадей лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, подсчитываемых со следующими понижающими коэффициентами: для лоджий — 0,5, для балконов и террас — 0,3, для веранд и холодных кладовых — 1,0.
На поэтажном плане многоквартирного жилого дома помещения квартир являются лоджиями, при подсчете площадей которых следует пользоваться понижающим коэффициентом 0,5.
По Вашему конкретному случаю Вы можете задать свой вопрос на сайте ООО «Международное агентство строительная экспертиза и оценка «Независимость».