При строительной экспертизе жилых зданий учитывается, что имеется два типа жилых домов (зданий). Многоквартирные и одноквартирные (индивидуальные).
Строительная экспертиза этих двух типов жилых зданий имеет свою специфику применительно к каждому типу.
Так многоквартирные жилые здания имеют большое количество помещений общего пользования, эксплуатация которых регулируется своими специфическими документами.
К основным можно отнести
1.«Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда»
Вид документа: Постановление Госстроя России от 27.09.2003 N 170
2. «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению … (с изменениями на 6 мая 2011 года)».Вид документа: Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 N 491
При проектировании многоквартирных зданий используются специальные нормативно-технические документы
Например, СНиП 31-01-2003 «Здания жилые многоквартирные».
При проектировании сооружений надо учитывать то, что здание имеет приквартирный участок и при экспертизе руководствуются требованиями:
СНиП 31-02-2001 «Дома жилые одноквартирные».
Однако, даже при наличии определенной разницы в подходах, существуют и общие требования к жилым зданиям, которые касаются их несущих и ограждающих конструкций.
При проведении экспертизы необходимо определить конструктивную схему.
Ниже для наглядности приведем пример экспертизы индивидуального жилого дома.
Определение причин повреждения основных несущих и ограждающих конструкций индивидуального жилого дома.
Основная конструктивная схема: бескаркасное здание с несущими продольными и поперечными кирпичными стенами.
Фундаменты: выполнены ленточными железобетонными
Наружные и внутренние несущие стены: в виде кладки из керамического кирпича.
Производятся замеры геометрических характеристик в соответствии с ГОСТ 26433.0-95 «Система обеспечения точности геометрических параметров в строительстве. Правила выполнения измерений. Общие положения».
В ходе экспертно-диагностического обследования жилого дома экспертом фиксируются:
- дефекты конструкции отмостки по периметру наружных стен жилого дома с образованием поперечных и продольных трещин и разрывов между отмосткой и стенами цоколя.
Комментарий: При новом строительстве наличие трещин является недопустимым дефектом. Согласно требованиям Техническим требованиям к устройству отмостки из бетона и асфальтобетона (СНиП 3.04.01-87 табл.20, СНиП III-10-75 п.3.2):
Допускаемые отклонения:
- уклона покрытия от заданного — 0,2% от ширины отмостки;
- поверхности асфальтового или бетонного покрытия от плоскости при проверке двухметровой рейкой — 5 мм;
- поверхности щебеночной подготовки от плоскости при проверке двухметровой рейкой — 15 мм;
- толщины покрытия отмостки от проектной — 5% -+10%. Отмостки по периметру здания должны плотно примыкать к цоколю. Уклон отмостки от здания должен быть не менее 1% и не более 10%. Ширина отмостки должна быть:
- при глинистых грунтах — не менее 100 см;
- при песчаных грунтах — не менее 70 см.
Не допускается:
- наличие трещин, раковин и впадин».
- поперечные сквозные трещины по цокольной части жилого дома, по низу дверного проема, величиной раскрытия до 2 мм;
- многочисленные вертикальные и змеевидные сквозные трещины практически по всем фасадам жилого дома, развивающиеся по подоконным простенкам, по углам дверных и оконных проемов, величиной раскрытия до 4 мм (см. фото);

- дефект деревянной конструкции входной группы жилого дома в виде её деформации с уклоном, отрывом от капитальной стены жилого дома (см. фото).

Комментарий: по характеру образования и развития деформаций, причиной их образования послужили неравномерные просадки жилого дома.
ЭКСПЕРТНАЯ ОЦЕНКА
В зависимости от количества дефектов и степени повреждения, техническое состояние строительных конструкций оценивается по категориям (см. Гл. 3 «Термины и определения» СП 13-102-2003):
На основании данных, полученных в результате диагностического обследования, техническое состояние ленточного фундамента и отмостки, в соответствии с положениями СП 13-102-2003, оценивается как ограниченно работоспособное состояние.
Техническое состояние наружных стен жилого дома с наличием сквозных вертикальных и змеевидных трещин, в соответствии с положениями СП 13-102-2003, оценивается как ограниченно работоспособное состояние.
Деформации в строительных конструкциях возникают из-за совокупности причин: ошибок при проектировании; низкого качества материалов, используемых для несущих конструкций; нарушения технологии изготовления и монтажа строительных конструкций; несоблюдения правил эксплуатации зданий и сооружений.
Ниже приведена таблица с сопоставлением причин деформаций и их внешнего проявления по несущим и ограждающим конструкциям.
Причины деформаций зданий и их внешние проявления
Вид и внешнее проявление деформации |
Причины деформации |
Осадка средней части здания ![]() |
Слабое основание средней части здания Просадка от замачивания просадочных грунтов (увлажнение от неисправных подземных коммуникаций и от водосточных труб при неисправных отмостках) Карст под серединой здания
|
Осадка крайней правой части здания
![]() |
Слабое основание крайней части здания Просадка от замачивания просадочных грунтов Карст в крайней части основания (полость, старый засыпанный подвал) Устройство рядом открытого котлована Устройство траншей и выдавливание плывуна из-под несущего пласта основания Сдвиг расположенной рядом подпорной стенки Строительство рядом нового здания Затопление подвала под правой частью здания
|
Осадка обеих крайних частей здания ![]()
|
Те же причины, что и для правой части здания, действующие на его обе крайние части Размещение под серединой здания крупного предмета (валуна, старого фундамента, забетонированного колодца и т.п.) |
Выпучивание и искривление стен в вертикальной и горизонтальной плоскостях ![]() |
Распор от стропильной системы Горизонтальные усилия от растяжек, прикрепленных к зданию Эксцентричные передачи нагрузки от перекрытий Вибрация от машин, расположенных в здании, и сейсмические сдвиги |
Причинами неравномерной просадки основания могут быть:
- неправильно выбранная глубина заложения и тип конструкции фундамента;
- подъем грунтовых вод;
- неравномерная нагрузка на фундамент со стороны строения;
- увеличение нагрузки на фундамент за счет надстройки верхних этажей;
- недостаточная прочность материалов для фундамента или потеря прочности со временем;
- аварии инженерных сетей, примыкающих к зданию;
- возведение новых сооружений, вплотную примыкающих к существующему зданию.
Основываясь на результатах диагностического обследования, экспертиза приходит к выводу, что основной причиной неравномерных просадок жилого дома является значительное водонасыщение основания жилого дома, с преобладанием увлажнения грунтов по одному участку жилого дома, со стороны фасада, с фильтрацией атмосферных осадков по границе инженерно-геологических элементов основания, что привело к разуплотнению и смещению грунтов.
Кроме этого, развитию деформаций могло послужить регулярное воздействие на фундамент сил морозного пучения грунта*, возникающих в основании жилого дома в периоды замораживания-оттаивания, что привело к разрушающему воздействию пучинистых грунтов на несущие и ограждающие конструкции жилого дома в период выпадения большого количества атмосферных осадков, а также в период весеннего таяния снега, сопровождавшиеся существенным перепадом температуры воздуха.
* Морозное (криогенное) пучение — процесс, вызванный промерзанием грунта, миграцией влаги, образованием ледяных прослоев, деформацией скелета грунта, приводящих к увеличению объема грунта и поднятию его поверхности.
ВЫВОДЫ
Дефекты и повреждения несущих конструкций жилого дома в виде сквозных трещин, зафиксированные в ходе экспертно-диагностического обследовании, при дальнейшей эксплуатации жилого дома могут оказать значительное влияние на снижение теплофизических и изоляционных свойств ограждающих конструкций и подлежат обязательному устранению в соответствии с действующими на территории РФ нормативно-техническими требованиями.
На основании результатов диагностического обследования экспертиза определяет объемы восстановительных работ, которые необходимо выполнить для устранения выявленных дефектов в виде деформаций и трещин несущих и ограждающих конструкций. По полученным экспертизой объемам определяется стоимость работ по устранению выявленных дефектов и повреждений жилого дома.
Задать интересующие Вас вопросы можно на сайте ООО «Международное агентство строительная экспертиза и оценка «Независимость».