Объект строительного обследования: жилой двухкватирный дом

Адрес проведения экспертизы: Московская обл.

Цель экспертизы: определить достоверность и обоснованность определения долей, стоимости долей в двухквартирном жилом доме.

Характеристика объекта:

Объект исследования (согласно представленной документации) представляет собой двухквартирный, деревянный, одноэтажный жилой дом. Экспертами обследовалась часть дома, представляющая собой квартиру №1. Жильцы квартиры №2 на момент проведения обследования дома отсутствовали.

ДИАГНОСТИЧЕСКОЕ ОБСЛЕДОВАНИЕ

Квартира №1, общей площадью 77,5 м2, состоит из помещений общей площадью 21,2 м2, для круглогодичного проживания, являющихся отапливаемой частью бревенчатого жилого дома 1956 года постройки а также помещений и коридора общей площадью 53,6 м2, имеющие каркасные стены с односторонней обшивкой и предназначенные для сезонного (летнего) проживания. Год постройки не установлен. Квартира №1 имеет столбчатый кирпичный фундамент. Ленточный кирпичный фундамент имеется только под стенами между квартирами 1 и 2, фактически разделяя эти квартиры. Помещения отапливаются кирпичной печью. Печь находится в рабочем состоянии. Чердачное помещение также фактически разделено между квартирами 1 и 2, путём выгородки помещения над квартирой № 2 листами оргалита.

Согласно договору купли-продажи ½ части жилого дома:

1. «… владелец купил ½ часть целого жилого дома, размером 23 кв.м., терасса 7 кв.м., расположенных на земельном участке 300 кв.м., предоставленных совхозом. Целое домовладение состоит из одного бревенчатого строения размером 51 кв.м. терассы 7 кв.м. и терассы 8 кв.м., расположенных на земельном участке размером 600 кв.м., предоставленном совхозом.
2. Продаваемая ½ доля целого жилого дома принадлежит на праве личной собственности.
3. Отчуждаемая ½ часть целого жилого дома никому другому не продана, не заложена, под арестом не состоит.
4. Судебного спора о ней не имеется».

Согласно проведённому обследованию, кадастровому плану земельного участка (выписки из государственного земельного кадастра) и плану участка (для наследства): часть жилого дома (квартира №1) целиком находится на территории принадлежащего ему участка.

В отчёте независимого эксперта о проведении строительно — технической экспертизы по гражданскому делу по иску о разделе жилого дома и прекращении права общей долевой собственности на жилой дом указано:

• в варианте №2 выдела жилого дома в соответствии с идеальными долями эксперт выделяет помещение 3.2 размерами 1.18 м. х 4,77 м (площадь 5,6 м2) которое по своей сути не может быть признано жилым по санитарным нормам;
• для входа в данное помещение 3.2 эксперт предлагает прорубить дверной проём в стене длиной 1м. 18 см около угла дома без приведения каких либо оснований (производства расчетом) утверждая, что это не ослабит бревенчатую конструкцию жилого дома.

Перечень информации, необходимой и достаточной для идентификации объекта оценки устанавливается ФСО №1 «ОБЩИЕ ПОНЯТИЯ ОЦЕНКИ, ПОДХОДЫ К ОЦЕНКЕ И ТРЕБОВАНИЯ К ПРОВЕДЕНИЮ ОЦЕНКИ».

п.17. Задание на оценку должно содержать следующую информацию:

• объект оценки;
• имущественные права на объект оценки;
• цель оценки;
• предполагаемое использование результатов оценки и связанные с этим ограничения;
• вид стоимости;
• дата оценки;
• срок проведения оценки;
• допущения и ограничения, на которых должна основываться оценка.

В случае если задание на оценку составляется для целей определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, оно должно содержать перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке. (абзац введен Приказом Минэкономразвития РФ от 22.10.2010 N 509)

п.18. Оценщик осуществляет сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки объекта оценки. Оценщик изучает количественные и качественные характеристики объекта оценки, собирает информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки теми подходами и методами, которые на основании суждения оценщика должны быть применены при проведении оценки, в том числе:

• информацию о политических, экономических, социальных и экологических и прочих факторах, оказывающих влияние на стоимость объекта оценки;
• информацию о спросе и предложении на рынке, к которому относится объект оценки, включая информацию о факторах, влияющих на спрос и предложение, количественных и качественных характеристиках данных факторов;
• информацию об объекте оценки, включая правоустанавливающие документы, сведения об обременениях, связанных с объектом оценки, информацию о физических свойствах объекта оценки, его технических и эксплуатационных характеристиках, износе и устареваниях, прошлых и ожидаемых доходах и затратах, данные бухгалтерского учета и отчетности, относящиеся к объекту оценки, а также иную информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки.

п.19. Информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности. Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки. Информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения. Оценщик должен провести анализ достаточности и достоверности информации, используя доступные ему для этого средства и методы. Если в качестве информации, существенной для определения стоимости объекта оценки, используется экспертное суждение оценщика или привлеченного оценщиком специалиста (эксперта), для характеристик, значение которых оценивается таким образом, должны быть описаны условия, при которых указанные характеристики могут достигать тех или иных значений….»

ОСНОВНЫЕ ТЕРМИНЫ И ОПРЕДЕЛЕНИЯ

Элементы здания — конструкции и технические устройства, составляющие здание, предназначенные для выполнения заданных функций.

Неисправность элемента здания — состояние элемента, при котором им не выполняется хотя бы одно из заданных эксплуатационных требований.

Повреждение элемента здания — неисправность элемента здания или его составных частей, вызванная внешним воздействием (событием).

Дефект элемента здания — неисправность (изъян) элемента здания, вызванная нарушением правил, норм и технических условий при его изготовлении, монтаже или ремонте.

Эксплуатационные показатели здания — совокупность технических, объемно — планировочных, санитарно — гигиенических, экономических и эстетических характеристик здания, обуславливающих его эксплуатационные качества.

Техническое обслуживание жилого здания — комплекс работ по поддержанию исправного состояния элементов здания и заданных параметров, а также режимов работы его технических устройств.

Ремонт здания — комплекс строительных работ и организационно — технических мероприятий по устранению физического и морального износа, не связанных с изменением основных технико-экономических показателей здания.

Текущий ремонт здания — ремонт здания с целью восстановления исправности (работоспособности) его конструкций и систем инженерного оборудования, а также поддержания эксплуатационных показателей.

Капитальный ремонт здания — ремонт здания с целью восстановления его ресурса с заменой при необходимости конструктивных элементов и систем инженерного оборудования, а также улучшения эксплуатационных показателей.

Физический износ здания (элемента) — величина, характеризующая степень ухудшения технических и связанных с ними других эксплуатационных показателей здания (элемента) на определенный момент времени.

Моральный износ здания — величина, характеризующая степень несоответствия основных параметров, определяющих условия проживания, объем и качество предоставляемых услуг современным требованиям.

Реконструкция здания — комплекс строительных работ и организационно — технических мероприятий, связанных с изменением основных технико — экономических показателей (количества и площади квартир, строительного объема и общей площади здания, вместимости или пропускной способности или его назначения) в целях улучшения условий проживания, качества обслуживания, увеличения объема услуг.

Если в качестве информации, существенной для определения стоимости объекта оценки, используется экспертное суждение оценщика или привлеченного оценщиком специалиста (эксперта), для характеристик, значение которых оценивается таким образом, должны быть описаны условия, при которых указанные характеристики могут достигать тех или иных значений….» Согласно требованиям ФСО №1 «ОБЩИЕ ПОНЯТИЯ ОЦЕНКИ, ПОДХОДЫ К ОЦЕНКЕ И ТРЕБОВАНИЯ К ПРОВЕДЕНИЮ ОЦЕНКИ»:

«п.18. Оценщик осуществляет сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки объекта оценки. Оценщик изучает количественные и качественные характеристики объекта оценки, собирает информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки теми подходами и методами, которые на основании суждения оценщика должны быть применены при проведении оценки, в том числе:

• информацию о политических, экономических, социальных и экологических и прочих факторах, оказывающих влияние на стоимость объекта оценки;
• информацию о спросе и предложении на рынке, к которому относится объект оценки, включая информацию о факторах, влияющих на спрос и предложение, количественных и качественных характеристиках данных факторов;
• информацию об объекте оценки, включая правоустанавливающие документы, сведения об обременениях, связанных с объектом оценки, информацию о физических свойствах объекта оценки, его технических и эксплуатационных характеристиках, износе и устареваниях, прошлых и ожидаемых доходах и затратах, данные бухгалтерского учета и отчетности, относящиеся к объекту оценки, а также иную информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки».

Указано, что «Оценщик использовал данные проектно-сметной документации» — которой у него не было, согласно указанным им же документам, таким образом, информация в отчете является недостоверной. Износ отделки здания указан, как 45,14 %, при данном проценте износа состояние элемента на основании нормативного документа «Методика определения физического износа гражданских зданий», является недопустимым. Кроме того поскольку стоимость восстановительного ремонта с таким износом составляет 46,84 %, то прямой перевод один в один стоимости восстановительного ремонта с учетом износа 45,14 %, и который он далее использует для определения остаточной стоимости «улучшений» как указывает оценщик, недопустим, тогда для этого необходимо руководствоваться цифрой 46,84 %.

МЕТОДИКА ОПРЕДЕЛЕНИЯ ФИЗИЧЕСКОГО ИЗНОСА ГРАЖДАНСКИХ ЗДАНИЙ

УТВЕРЖДЕНА приказом по Министерству коммунального хозяйства РСФСР от 27 октября 1970 года N 404

Методика определения физического износа гражданских зданий разработана институтом Мосжилпроект Главного управления жилищного хозяйства Мосгорисполкома, согласована с ЦСУ СССР, ЦСУ РСФСР, Госстроем РСФСР и Госпланом РСФСР.

I. Общие положения

1. Настоящая Методика определения физического износа гражданских зданий вводится взамен таблиц признаков для определения процента изношенности частей строений и элементов благоустройства (инструкция ГУКХ НКВД РСФСР по инвентаризации коммунальных имуществ от 27 апреля 1930 года N 228).
2. Под физическим износом конструктивного элемента и здания в целом понимается ухудшение технического состояния (потеря эксплуатационных, механических и других качеств), в результате чего происходит соответствующая утрата их стоимости.
3. Определение величины физического износа пропорционально нормативному сроку службы и возрасту зданий, как правило, не допускается.
4. В основу разработки настоящей Методики положена закономерность соотношения физического износа и стоимости объективно необходимого капитального ремонта, имеющего целью возмещение этого износа, с учетом восстановительной стоимости конструктивных элементов.
5. Физический износ определяется по таблицам части II Методики для каждого из участков конструктивного элемента, имеющих различную изношенность. Износ всего конструктивного элемента подсчитывается сложением величин износа отдельных участков, взвешенных по их удельному весу, в общем объеме конструктивного элемента.
6. Определение физического износа здания в целом производится принятым в технической инвентаризации методом сложения величин физического износа отдельных конструктивных элементов, взвешенных по удельному весу восстановительной стоимости каждого из них в общей стоимости здания.
7. Признаки физического износа устанавливаются в основном путем осмотра (визуальным способом). При этом используются простейшие приспособления (уровень, отвес, метр, металлическая линейка, молоток, бурав, топор и т.п.). В исключительных случаях, возможно производство вскрытий отдельных конструктивных элементов силами эксплуатирующих организаций.
8. В таблицах части II признаки физического износа расположены по нарастающей сложности. Признаки, характерные для большей величины износа, даны с учетом предыдущих признаков. В примерном составе ремонтных работ сопутствующие и отделочные работы, подлежащие выполнению, не упоминаются.
9. Допускается следующая степень округления величины физического износа: для отдельных участков конструктивного элемента — 10%; для конструктивного элемента в целом — 5%, для здания в целом — до1%.
10. Интервалы величины физического износа в таблицах части II приняты в зависимости от ценности конструктивного элемента. Для менее ценных конструктивных элементов принят интервал в 20%, причем признаки указаны для средних значений. Износ более ценных конструктивных элементов указан с интервалом в 10%, а признаки даны для крайних — больших — значений. Например, для столбчатых фундаментов признаки даны с интервалом в 20%. Следовательно, в интервале 21 — 40% признаки соответствуют величине износа в 30%. Крайние же значения (т.е. 20 или 40%) могут быть приняты в зависимости от того, насколько физическое состояние конструктивного элемента лучше или хуже для износа в 30%.
11. Методикой учтены девять укрупненных элементов здания, которые при необходимости могут быть расчленены на более детальную номенклатуру.
12. При отсутствии в данной методике таблиц для каких-либо малоценных или редко встречающихся конструктивных элементов, а также при появлении новых типов конструкций и материалов следует пользоваться таблицами близких по характеру конструктивных элементов или нижеследующей укрупненной шкалой физического износа.