Заказчик: Арбитражный суд Московской Области

Исполнитель: Эксперт Кадыров Ф.А.

Основание: Определение Арбитражного суда Московской Области о назначении судебной экспертизы.

Объект исследования: Площадь земельного участка необходимого для использования объекта недвижимости здания: центральная контора с верандой, расположенного по адресу: Московская область.

Цель экспертного анализа: Ответить на следующие вопросы: содержащиеся в Определении Арбитражного суда Московской Области о назначении судебной экспертизы.

• Определить площадь земельного участка необходимого для использования объекта недвижимости здания: центральная контора с верандой, расположенного по адресу: Московская область.

— Определить, являются ли площадь и границы земельного участка с кадастровым номером ___ необходимыми для использования объекта недвижимости здания: центральная контора с верандой, расположенного по адресу: Московская область.

Экспертиза документов: суд определил предоставить экспертам материалы дела

Сведения об экспертах

Эксперт: Кадыров Ф.А., имеющий высшее техническое образование в области строительства и патентоведения, ученую степень кандидата технических наук (ВАК СССР), Сертификат №7/152 соответствия требованиям системы сертификации для экспертов судебной экспертизы в области «Исследование строительных объектов и территории, функционально связанной с ними, в том числе с целью определения их оценки», выдан ГУ РФЦСЭ при Министерстве Юстиции РФ решением Совета Системы от 15.12.2006 г., Сертификат, регистрационный номер №РОСС RU.И597.04НЯ00 от 16 октября 2009 года № 000554, соответствия требованиям системы добровольной сертификации негосударственных судебных экспертов по специальности «Исследование строительных объектов и территории, функционально связанной с ними, в том числе с целью определения их оценки», выдан некоммерческим партнерством «Палата судебных экспертов» решение Совета Системы от 17.12.2009 г, Квалификационный Аттестат Росстроя России IX – APR № 158667 от 19 марта 2009 года. Имеет высшее техническое образование в области Патентоведения, свидетельство об окончании Высших Курсов ВГКПИ при Государственном комитете СССР по делам Изобретений и Открытий (Свидетельство № 010887, с отличием), Диплом (№00371) Института Технического Творчества и Патентоведения (ИТТП) при ЦС ВОИР, автор восьми Авторских Свидетельств и Патентов, в различных областях науки и техники. Дважды награжден серебряной медалью ВДНХ СССР, за достижения в развитии народного хозяйства СССР. Общий стаж работы 22 года, из них опыт научной и преподавательской работы — 10 лет, стаж работы в области экспертизы 12 лет.

Экспертам, проводившим анализ представленной проектной и договорной документации, разъяснены права и обязанности эксперта, изложенные в ст. 55 АПК РФ а также предупредить об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, предусмотренного ст. 307 УК РФ.

Эксперт Кадыров Ф.А.

При осмотре и составлении экспертного заключения использовались следующие нормативные документы:

• ФЗ РФ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» (с изменениями на 30 декабря 2008 года).
• Гражданский Кодекс Российской Федерации.
• ФЗ от 27.12.2002 N 184-ФЗ «О техническом регулировании».
• ФЗ от 22.07.2008г. №123-Ф3 «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности».
• СНиП 2.09.04-87* Административные и бытовые здания (с Изменениями N 1, 2, 3). Вид документа: Постановление Госстроя СССР от 30.12.1987 N 313. СНиП от30.12.1987N2.09.04-87* Принявший орган: Госстрой СССР. Статус: Действующий: Тип документа: Нормативно технический документ. Дата начала действия: 01.01.1989г. Опубликован: официальное издание, Госстрой России — М.: ГУП ЦПП, 2001 год Дата редакции: 14.05.2001г.
• СНиП 11-02-96 Инженерные изыскания для строительства. Основные положения. Вид документа: Постановление Минстроя России от 29.10.1996 N 18-77.
• СНиП от 29.10.1996 N 11-02-96. Принявший орган: Минстрой России.
• Постановление Правительства Москвы от 30.07.2002 N 586-ПП «Об утверждении Положения о едином порядке предпроектной и проектной подготовки строительства инженерных коммуникаций, сооружений и объектов дорожно-транспортного обеспечения в г.Москве».
• Постановление Правительства РФ от 16.02.2008 N 87 «О составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию» (с изменениями на 13 апреля 2010 года).
• Положение о едином порядке предпроектной и проектной подготовки строительства в г. Москве (с изменениями на 11 июля 2006 года). Вид документа: Распоряжение мэра Москвы от 11.04.2000 N 378-РМ.
• ГОСТ 21.502-2007 от 25.03.2008 Система проектной документации для строительства. Правила выполнения проектной и рабочей документации металлических конструкций.
• РДС 11-201-95 Инструкция о порядке проведения государственной экспертизы проектов строительства. Вид документа: Постановление Минстроя России от 24.04.1995 N 18-39.
• МДС 11-3.99 Методические рекомендации по проведению экспертизы технико-экономических обоснований (проектов) на строительство объектов жилищно-гражданского назначения. Приказ Главгосэкспертизы России от 15.01.1997.
• Положение об оценке качества проектно-сметной документации для строительства. Вид документа: Постановление Госстроя СССР от 06.06.1985 N 28-Д. Принявший орган: Госстрой СССР. Статус: Действующий.
• СНиП 2.01.07-85* «Нагрузки и воздействия». Утверждены постановлением Государственного комитета СССР по делам строительства от 29 августа 1985 г. N 135. В СНиП 2.01.07-85* внесено изменение N 1, утвержденное постановлением Госстроя СССР от 08.07.88 г. N 132, а также добавлен разд.10 "Прогибы и перемещения", разработанный ЦНИИСК им. Кучеренко Госстроя СССР и ЦНИИпромзданий Госстроя СССР.
• СНиП 3.03.01-87 «Несущие и ограждающие конструкции». Постановление Госстроя СССР от 04.12.1987 N 280 СНиП от 04.12.1987 N 3.03.01-87 Строительные нормы и правила РФ. Дата введения 1988-07-01.

ЭКСПЕРТНАЯ ОЦЕНКА

Экспертный анализ проведен на основании действующего законодательства РФ и нормативной документации.

Исследовательская часть

Для расчета площади земельного участка необходимого для использования здания , определяем число сотрудников, которых возможно разместить в здании . Получается 97 человек. Таким образом, исходя из таблицы Приложения №7 СНиП 2.07.01-89*, размер земельного участка, прилегающего к нему, должен составлять 4278 кв.м. Площадь застройки с учетом данных плана экспликации, составляет 353,31+15,11+ 7,84=376,3 кв.м.

Итого общая площадь земельного участка для использования здания центральной конторы, должна быть не менее 4664.3 кв.м.

СНиП 2.07.01-89* СТРОИТЕЛЬНЫЕ НОРМЫ И ПРАВИЛАГРАДОСТРОИТЕЛЬСТВО. ПЛАНИРОВКА И ЗАСТРОЙКА ГОРОДСКИХ И СЕЛЬСКИХ ПОСЕЛЕНИЙ. Дата введения 1990-01-01

1.5. Численность населения на расчетный срок следует определять на основе данных о перспективах развития поселения в системе расселения с учетом демографического прогноза естественного и механического прироста населения и маятниковых миграций. Перспективы развития сельского поселения должны быть определены на основе планов развития колхозов и совхозов и других предприятий с учетом их производственной специализации, схем проектов землеустройства, проектов районной планировки в увязке с формированием агропромышленного комплекса, а также с учетом размещения подсобных сельских хозяйств предприятий, организаций и учреждений. При этом расчет численности населения следует выполнять на группу сельских поселений, входящих в хозяйство.

1.6*. Территорию для развития городских и сельских поселений необходимо выбирать с учетом возможности ее рационального функционального использования на основе сравнения вариантов архитектурно-планировочных решений, технико-экономических, санитарно-гигиенических показателей, топливно-энергетических, водных, территориальных ресурсов, состояния окружающей среды, с учетом прогноза изменения на перспективу природных и других условий. При этом необходимо учитывать предельно допустимые нагрузки на окружающую природную среду на основе определения ее потенциальных возможностей, режима рационального использования территориальных и природных ресурсов с целью обеспечения наиболее благоприятных условий жизни населению, недопущения разрушения естественных экологических систем и необратимых изменений в окружающей природной среде.

1.7. С учетом преимущественного функционального использования территория города подразделяется на селитебную, производственную и ландшафтно-рекреационную.

Селитебная территория предназначена: для размещения жилищного фонда, общественных зданий и сооружений, в том числе научно-исследовательских институтов и их комплексов, а также отдельных коммунальных и промышленных объектов, не требующих устройства санитарно-защитных зон; для устройства путей внутригородского сообщения, улиц, площадей, парков, садов, бульваров и других мест общего пользования.

Производственная территория предназначена для размещения промышленных предприятий и связанных с ними объектов, комплексов научных учреждений с их опытными производствами, коммунально-складских объектов, сооружений внешнего транспорта, путей внегородского и пригородного сообщений.

Ландшафтно-рекреационная территория включает городские леса, лесопарки, лесозащитные зоны, водоемы, земли сельскохозяйственного использования и другие угодья, которые совместно с парками, садами, скверами и бульварами, размещаемыми на селитебной территории, формируют систему открытых пространств.

В пределах указанных территорий выделяются зоны различного функционального назначения: жилой застройки, общественных центров, промышленные, научные и научно-производственные, коммунально-складские, внешнего транспорта, массового отдыха, курортные (в городах и поселках, имеющих лечебные ресурсы), охраняемых ландшафтов.

Организацию территории сельского поселения необходимо предусматривать в увязке с общей функциональной организацией территории хозяйства, как правило, выделяя селитебную и производственную территории.

В исторических городах следует выделять зоны (районы) исторической застройки.

Примечания: 1. При соблюдении санитарно-гигиенических и других требований к совместному размещению объектов разного функционального назначения допускается создание многофункциональных зон.

2. В районах, подверженных действию опасных и катастрофических природных явлений (землетрясения, цунами, сели, наводнения, оползни и обвалы), зонирование территории поселений следует предусматривать с учетом уменьшения степени риска и обеспечения устойчивости функционирования. В зонах с наибольшей степенью риска следует размещать парки, сады, открытые спортивные площадки и другие свободные от застройки элементы.

В сейсмических районах функциональное зонирование территории следует предусматривать на основе микрорайонирования по условиям сейсмичности. При этом под застройку следует использовать участки с меньшей сейсмичностью в соответствии с требованиями СН 429-71.

ПРОИЗВОДСТВЕННАЯ ЗОНА СЕЛЬСКОГО ПОСЕЛЕНИЯ

3.4. Территория, занимаемая площадками промышленных предприятий и других производственных объектов, учреждениями и предприятиями обслуживания, должна составлять, как правило, не менее 60% всей территории промышленной зоны (района).

Примечания: 1. Занятость территории промышленной зоны (района) определяется в процентах как отношение суммы площадок промышленных предприятий и связанных с ними объектов в пределах ограждения (или при отсутствии ограждения — в соответствующих ей условных границах), а также учреждений обслуживания с включением площади, занятой железнодорожными станциями, к общей территории промышленной зоны (района), определенной генеральным планом города. Занятые территории должны включать резервные участки на площадке предприятия, намеченные в соответствии с заданием на проектирование для размещения на них зданий и сооружений.

2. Нормативный размер участка промышленного предприятия принимается равным отношению площади его застройки к показателю нормативной плотности застройки площадок промышленных предприятий в соответствии со СНиП II-89-80.»

Таким образом, исходя из данных приведенных в свидетельстве о Государственной регистрации права . Здание: центральная контора с верандой, 2-этажное, общая площадь 576,20 кв.м, адрес объекта: Московская область имеет площадь 576,2 кв. м. площадь предназначенная непосредственно для размещения персонала согласно данным Технического здания на здание составляет 388,9 кв.м. Исходя из нормы: «…Площадь помещений следует принимать из расчета 4 м на одного работника управления»…, согласно СНиП 2.09.04-87* Административные и бытовые здания (с Изменениями N 1, 2, 3):

«..Помещения управления и конструкторских бюро

3.2*. Площадь помещений следует принимать из расчета 4 м на одного работника управления, 6 м на одного работника конструкторского бюро, для работающих инвалидов, пользующихся креслами-колясками, — 5,65 и 7,65 м соответственно….».

3.16. При размещении сельскохозяйственных предприятий, зданий и сооружений расстояния между ними следует назначать минимально допустимые исходя из санитарных, ветеринарных и противопожарных требований и норм технологического проектирования. Плотность застройки площадок сельскохозяйственных предприятий должна быть не менее указанной в СНиП II-97-76.

3.17. Линии электропередачи, связи и других линейных сооружений местного значения следует размещать по границам полей севооборотов вдоль дорог, лесополос, существующих трасс с таким расчетом, чтобы обеспечивался свободный доступ к коммуникациям с территории, не занятой сельскохозяйственными угодьями.

3.18*. Производственная зона, как правило, не должна пересекаться железными или автомобильными дорогами общей сети.

При размещении сельскохозяйственных предприятий и других объектов необходимо предусматривать меры по исключению загрязнения почв, поверхностных и подземных вод, поверхностных водосборов, водоемов и атмосферного воздуха с учетом требований п.3.6* и разд.9 настоящих норм….

СЕТЬ УЛИЦ И ДОРОГ

6.17. Улично-дорожную сеть населенных пунктов следует проектировать в виде непрерывной системы с учетом функционального назначения улиц и дорог, интенсивности транспортного, велосипедного и пешеходного движения, архитектурно-планировочной организации территории и характера застройки. В составе улично-дорожной сети следует выделять улицы и дороги магистрального и местного значения, а также главные улицы. Категории улиц и дорог городов следует назначать в соответствии с классификацией, приведенной в табл.7.

Таблица 9

Категория сельских улиц и дорог	Основное назначение	Расчетная скорость движения, км/ч	Ширина полосы движе- ния, м	Число полос движе- ния	Ширина пешеходной части тротуара, м
Поселковая дорога	Связь сельского поселения с внешними дорогами общей сети	60	3,5	2	—
Главная улица	Связь жилых территорий с общественным центром	40	3,5	2-3	1,5-2,25
Улица в жилой застройке:
основная	Связь внутри жилых территорий и с главной улицей по направлениям с интенсивным движением	40	3,0	2	1,0-1,5
второстепенная (переулок)	Связь между основными жилыми улицами	30	2,75	2	1,0
проезд	Связь жилых домов, расположенных в глубине квартала, с улицей	20	2,75-3,0	1	0-1,0
Хозяйственный проезд, скотопрогон	Прогон личного скота и проезд грузового транспорта к приусадебным участкам	30	4,5	1	—

6.18*. Расчетные параметры улиц и дорог городов следует принимать по табл.8*, сельских поселений — по табл.9.

6.19. Расстояние от края основной проезжей части магистральных дорог до линии регулирования жилой застройки следует принимать не менее 50 м, а при условии применения шумозащитных устройств, обеспечивающих требования СНиП II-12-77, не менее 25 м.

Расстояние от края основной проезжей части улиц, местных или боковых проездов до линии застройки следует принимать не более 25 м. В случаях превышения указанного расстояния следует предусматривать на расстоянии не ближе 5 м от линии застройки полосу шириной 6 м, пригодную для проезда пожарных машин.

6.20. В конце проезжих частей тупиковых улиц и дорог следует устраивать площадки с островками диаметром не менее 16 м для разворота автомобилей и не менее 30 м при организации конечного пункта для разворота средств общественного пассажирского транспорта. Использование поворотных площадок для стоянки автомобилей не допускается.

6.21*. На магистральных улицах регулируемого движения допускается предусматривать велосипедные дорожки, выделенные разделительными полосами. В зонах массового отдыха населения и на других озелененных территориях следует предусматривать велосипедные дорожки, изолированные от улиц, дорог и пешеходного движения. Велосипедные дорожки могут устраиваться одностороннего и двустороннего движения при наименьшем расстоянии безопасности от края велодорожки, м:

	до проезжей части, опор, деревьев	0,75
	до тротуаров	0,5
	до стоянок автомобилей и остановок общественного транспорта	1,5

Примечание. Допускается устраивать велосипедные полосы по краю проезжей части улиц и дорог с выделением их маркировкой двойной линией. Ширина полосы должна быть не менее 1,2 м при движении в направлении транспортного потока и не менее 1,5 м при встречном движении. Ширина велосипедной полосы, устраиваемой вдоль тротуара, должна быть не менее 1 м.

6.22*. Радиусы закругления проезжей части улиц и дорог по кромке тротуаров и разделительных полос следует принимать не менее, м:

	для магистральных улиц и дорог регулируемого движения	8
	местного значения	5
	на транспортных площадях	12

В стесненных условиях и при реконструкции радиусы закругления магистральных улиц и дорог регулируемого движения допускается уменьшать, но принимать не менее 6 м, на транспортных площадях — 8 м.

При отсутствии бордюрного ограждения, а также в случае применения минимальных радиусов закругления ширину проезжей части улиц и дорог следует увеличивать на 1 м на каждую полосу движения за счет боковых разделительных полос или уширения с внешней стороны.

ПРИЛОЖЕНИЕ 9

Рекомендуемое

НОРМЫ РАСЧЕТА СТОЯНОК АВТОМОБИЛЕЙ

Рекреационные территории, объекты отдыха, здания и сооружения	Расчетная единица	Число машино-мест на расчетную единицу
Рекреационные территории и объекты отдыха
Пляжи и парки в зонах отдыха	100 единовременных посетителей	15-20
Лесопарки и заповедники	То же	7-10
Базы кратковременного отдыха (спортивные, лыжные, рыболовные, охотничьи и др.)	"	10-15
Береговые базы маломерного флота	"	10-15
Дома отдыха и санатории, санатории-профилактории, базы отдыха предприятий и туристские базы	100 отдыхающих и обслуживающего персонала	3-5
Гостиницы (туристские и курортные)	То же	5-7
Мотели и кемпинги	"	По расчетной вместимости
Предприятия общественного питания, торговли и коммунально-бытового обслуживания в зонах отдыха	100 мест в залах или единовременных посетителей и персонала	7-10
Садоводческие товарищества	10 участков	7-10
Здания и сооружения
Учреждения управления, кредитно-финансовые и юридические учреждения, значений:
республиканского	100 работающих	10-20
местного	То же	5-7
Научные и проектные организации, высшие и средние специальные учебные заведения	"	10-15

Результаты обследования

Экспертом __ ноября 2012 года был предпринят выезд, для обследования объекта. При обследовании, в присутствии сторон (см. Акт осмотра) было осмотрены помещения центральной конторы и прилегающий к ней земельный участок .

При обследовании зафиксировано следующее. Здание конторы в настоящее время эксплуатируется по назначению, изменения пятна застройки не зафиксировано.

Параллельно фасаду здания проходит автомобильная дорога с устроенными радиусами поворота. Вдоль дороги имеется бордюрное ограждение. Ширина дороги составляет 7,5 м, что соответствует двухполосной внутрипоселковой дороге согласно табл.9 СНиП 2.07.01-89*.

На территории сквера, расположенного на другой стороне дороги, расположена зона отдыха с устроенным на ней фонтаном. Там же расположена доска почета . Территория имеет ярко выраженное ландшафтное очертание с выполненными малыми архитектурными формами .

При осмотре зафиксировано наличие примыкающей к дальней границе сквера автомобильной стоянки с авторским оформлением подпорных стенок. С левой стороны к зданию конторы правления примыкает автомобильная стоянка, оформленная в том же стиле. и возведенная примерно в то же время,

что свидетельствует о наличии единого авторского замысла при проектировании территории, прилегающей к зданию конторы.

Экспертом время постройки автостоянок на основании внешнего вида архитектурных деталей и состояния определяется как построенное в период конца 70-х начале 80-хгодов 20-го века. Стороны на осмотре пояснили, что данное оформление действительно относится к этому периоду и выполнялась в качестве дипломной работы выпускником соответствующего учебного заведения. К тому же периоду относится и устройство сквера.

С учетом того, что существовавшее на то время сельскохозяйственное предприятие было градообразующим, о чем свидетельствует и опись передаваемого имущества , включающее в себя, в том числе и инженерные сети, данное благоустройство производилось силами АПК «___» и затем в составе имущества было передано АОЗТ «___». Согласно СНиП 2.07.01-89*, приложение 7*, территория предприятия формируется согласно заданию на проектирование, либо исходя из норм данной таблицы.

Экспертиза считает, что поскольку благоустройство произведено на всей площади участка, то площадь и границы земельного участка с кадастровым номером _____, являются достаточными для использования здания центральной конторы, как функционально с ним связанного, однако, из состава участка необходимо выделить внутри поселковую дорогу, которая, возможно и входила в общий состав передаваемого имущества, но на основании требований градостроительного Кодекса Российской Федерации, по мнению эксперта, не может войти в состав участка, поскольку относится к территориям общего пользования и по ее границам проходят красные линии градостроительного регулирования.

Градостроительный Кодекс Глава 1. Общие положения

Статья 1. Основные понятия, используемые в настоящем Кодексе

11) красные линии — линии, которые обозначают существующие, планируемые (изменяемые, вновь образуемые) границы территорий общего пользования, границы земельных участков, на которых расположены линии электропередачи, линии связи (в том числе линейно-кабельные сооружения), трубопроводы, автомобильные дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения (далее — линейные объекты) (пункт в редакции, введенной в действие с 1 января 2006 года Федеральным законом от 31 декабря 2005 года N 210-ФЗ, — см. предыдущую редакцию);

12) территории общего пользования — территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, береговые полосы водных объектов общего пользования, скверы, бульвары) (пункт дополнен со 2 августа 2011 года Федеральным законом от 19 июля 2011 года N 246-ФЗ — см. предыдущую редакцию);

Экспертиза земельных участков выводы

• Определить площадь земельного участка необходимого для использования объекта недвижимости здания: центральная контора с верандой, расположенного по адресу: Московская область, условный номер ____. Ответ: Площадь земельного участка согласно СНиП 2.07.01-89*, приложение 7*, территория предприятия формируется согласно заданию на проектирование, либо исходя из норм данной таблицы СНиП 2.07.01-89*.

Исходя из требований норм рекомендуемая площадь земельного участка для использования объекта недвижимости здания: центральная контора с верандой, расположенного по адресу: Московская область, составляет 4664.3 кв.м. Однако, поскольку при обследовании установлено, что на территории земельного участка с кадастровым номером ____, имеются объекты, объединенные художественным, архитектурным замыслом, то данная территория земельного участка с кадастровым номером ____ изначально проектировалась, как функционально связанная со зданием центральной конторы, как градообразующего предприятия.

— Определить, являются ли площадь и границы земельного участка с кадастровым номером ____ необходимыми для использования объекта недвижимости здания: центральная контора с верандой, расположенного по адресу: Московская область, условный номер ______________.

Ответ: Площадь и границы земельного участка с кадастровым номером ______________ для использования объекта недвижимости здания: центральная контора с верандой, расположенного по адресу: Московская область, условный номер _______, достаточны для обслуживания объекта недвижимости здания: центральная контора с верандой, расположенного по адресу: Московская область, условный номер ____.

Поскольку предусмотренная нормами площадь земельного участка, не превышает испрашиваемую, то возможен выдел участка, как целиком, так и в части, с исключением из его состава внутрипоселковой дороги, которая, возможно и входила в общий состав передаваемого имущества, но на основании требований градостроительного Кодекса Российской Федерации, по мнению эксперта, на данный момент, не может войти в состав участка, поскольку относится к территориям общего пользования и по ее границам проходят красные линии градостроительного регулирования.

Эксперт , к.т.н. Ф.А. Кадыров